Il Calo Dei Tassi Beneficerà Al Mercato Immobiliare Nuovo?

Ecco, se ne parla ovunque: i tassi di interesse iniziano a mostrare un leggero allentamento (alcuni diranno "finalmente!"). Una buona notizia per tutti coloro che stanno considerando l'acquisto di immobili nuovi o case nuove. Ma questo piccolo aiuto sui mutui sarà sufficiente a rilanciare un mercato ancora in fase di convalescenza? Cerchiamo di fare il punto, senza dimenticare (a volte) di guardare un po' ai lati.

Perché si osserva un calo dei tassi?

I tassi dei mutui immobiliari dipendono in larga misura dalla politica monetaria della Banca Centrale Europea (BCE). Dopo diversi aumenti consecutivi - per contenere l'inflazione - la BCE sembra fare una pausa... il che influisce direttamente sul costo del prestito. Concretamente, i mutuatari ottengono condizioni un po' più vantaggiose (anche se siamo ancora lontani dai record del 2021).
Per gli acquirenti, questa evoluzione significa soprattutto:
- Rate mensili leggermente più basse, a somma mutuata equivalente.
- Una capacità di mutuo un po' più elevata (si può puntare ad un programma immobiliare nuovo più spazioso, ad esempio).
- Un costo totale del credito ridotto – sempre buono da prendere.

Non possiamo che consigliarvi di fare una simulazione del mutuo immobiliare per fare il punto. Sarà sufficiente a far ripartire l'immobiliare nuovo? La questione rimane aperta, perché altri ostacoli permangono (ci ritorneremo più avanti).

Un mercato immobiliare nuovo in difficoltà

Nonostante il timido miglioramento dei tassi, il mercato delle nuove costruzioni non si è trasformato dall'oggi al domani. Si osserva:
- Una diminuzione del numero di permessi di costruire (ed è meccanico: meno alloggi proposti, meno progetti realizzati).
- Costi di costruzione elevati (materie prime, manodopera, nuove normative ambientali, ecc.).
- Uno scarto persistente tra offerta e domanda (non si costruisce abbastanza dove c'è forte necessità).

I promotori immobiliari quindi fanno fatica a vendere i loro programmi. Alcuni progetti di beni immobiliari nuovi sono posticipati, o addirittura annullati prima ancora di essere lanciati sul mercato. Risultato: i prezzi non crollano e, per molti acquirenti, la scelta rimane difficile.

I neo-acquirenti non sono sempre vincitori.

I primi acquirenti, che rappresentano una parte significativa della domanda di case nuove, continuano ad affrontare diverse difficoltà:
- Condizioni di credito ancora rigide: il tasso di indebitamento non deve superare il 35%, e spesso è richiesto un contributo personale.
- Prezzi del nuovo che non diminuiscono veramente (e che addirittura aumentano in alcune aree in tensione).
- Paure economiche: poche persone vogliono avviare un importante progetto immobiliare se il loro lavoro o la loro situazione finanziaria è instabile.

Anche con tassi leggermente più bassi, acquistare una proprietà nuova non è necessariamente più semplice per questi compratori. Inoltre, non bisogna dimenticare la fase cruciale (e non necessariamente molto divertente) del calcolo delle spese notarili: un passaggio obbligato, che può anche pesare molto nel budget dei futuri proprietari.

Dispositivi per sostenere l'acquisto di un nuovo programma

Le autorità pubbliche non sono rimaste con le braccia incrociate. Esistono diversi incentivi per incoraggiare l'accesso alla proprietà:

• Il Mutuo a Tasso Zero (PTZ), prorogato e leggermente semplificato fino al 2027.
• Il dispositivo Pinel, molto utile per gli investitori (con vantaggi fiscali inclusi) e per incoraggiare la costruzione di alloggi destinati all'affitto.
• Alcuni aiuti locali, a seconda delle regioni, per stimolare l'acquisto della prima casa (a volte poco conosciuti, ma è meglio informarsi).

Tuttavia, sebbene queste misure facilitino alcuni casi, non compensano completamente l'aumento dei costi né la complessità amministrativa che accompagna la realizzazione di un nuovo programma immobiliare.

Un mercato a più velocità

Il calo dei tassi non ha lo stesso impatto ovunque. Nelle grandi città dove il prezzo al metro quadrato (nuovo o vecchio) è già molto elevato, il potere d'acquisto immobiliare rimane limitato (anche con un credito un po' meno caro). A Parigi, Lione o Bordeaux, ad esempio, il costo di ingresso è così alto che molte famiglie (e non solo i nuovi acquirenti) sono escluse dal mercato.

D'altra parte, nelle città di medie dimensioni o in periferia, l'effetto della diminuzione è più sensibile. I prezzi sono più accessibili e guadagnare qualche punto di capacità di prestito può davvero fare la differenza. Alcune famiglie considerano quindi nuovamente l'opzione "nuovo", tanto più che i risparmi energetici (grazie alle ultime normative) sono spesso messi in primo piano - e questo conta a lungo termine.

Si potrebbe anche menzionare le aree rurali o semi-rurali, che da poco attraggono una nuova clientela grazie al telelavoro (questo famoso cambiamento di abitudini). Ma è ancora necessario che l'offerta di case nuove sia all'altezza, il che non è sempre il caso.

Il ritorno (timido) degli investitori?

Un'altra possibile conseguenza della riduzione dei tassi è un rinnovato interesse da parte degli investitori. Bisogna dire che erano un po' raffreddati dall'aumento del costo del credito, dal controllo degli affitti e dalla fiscalità (punto sempre delicato). Con tassi più bassi, la redditività migliora leggermente, il che potrebbe attrarre coloro che hanno un progetto di locazione – in particolare attraverso il dispositivo Pinel.

Il nuovo ha il vantaggio di essere più efficiente dal punto di vista energetico (conforme alle nuove norme RE2020). Gli affitti possono essere relativamente alti nelle zone tese, e un investitore può giustificare più facilmente un affitto superiore per un alloggio a basso consumo energetico. Ma la prudenza è d'obbligo: tutto dipende dalla localizzazione, dalla domanda di locazione e dalla politica fiscale dei prossimi anni.

Nota Bene

Non bisogna dimenticare che il calcolo delle spese notarili può variare da un progetto all'altro, in particolare tra il nuovo e l'usato. Nel nuovo, queste spese sono generalmente ridotte, ma rimane indispensabile valutare bene questo onere prima di qualsiasi firma. Meglio evitare brutte sorprese...

Verso una ripresa graduale?

Il calo dei tassi di interesse offre una tregua ai mutuatari, certo, ma non risolve tutte le difficoltà del mercato dell'edilizia nuova. Per assistere a una ripresa decisa, sarebbe necessario (tra l'altro):
- Un allentamento più marcato sui prezzi.
- Procedure amministrative semplificate per accelerare la costruzione.
- Una migliore corrispondenza tra l'offerta di alloggi e la domanda (compresi i settori rurali).
Per il momento, tutti sembrano aspettare un segnale forte, sia da parte degli acquirenti che da parte dei promotori. I tassi più bassi forse daranno l'impulso necessario, ma è ancora solo un primo passo... Vedremo se nei mesi a venire si confermerà la tendenza.