Per rispondere alla crisi attuale dell'alloggio, l'Assemblea Nazionale ha adottato all'unanimità, il 7 marzo 2024, una proposta di legge volta a facilitare la trasformazione degli uffici in abitazioni. Nonostante questa misura, le procedure da compiere assomigliano spesso a un percorso ad ostacoli. Per aiutarvi a vederci più chiaro, vi spiegheremo come trasformare degli uffici in alloggi.
La prima cosa da fare quando si desidera trasformare degli uffici in abitazioni consiste nel verificare che le regole del piano locale di urbanistica, o PLU, non si oppongano.
Infatti, quando si trasforma un locale come un ufficio o un commercio in un'abitazione, se ne cambia la destinazione.
Questo cambio di destinazione non è sempre autorizzato dal piano locale di urbanistica, da qui l'importanza di consultare il PLU in municipio prima di ogni altra procedura.
Per ottenere l'autorizzazione a effettuare un cambio di destinazione d'uso e poter trasformare uffici in abitazioni, dovete compiere alcune pratiche urbanistiche.
Queste formalità non sono le stesse a seconda che il cambio di destinazione d'uso sia accompagnato o meno da una modifica della struttura portante o della facciata dell'edificio.
Se non modificate la struttura portante o la facciata della costruzione, dovete presentare una dichiarazione preventiva dei lavori (DP) su Internet o tramite un modulo cartaceo.
Invece, se il vostro progetto prevede una modifica della facciata o della struttura portante dell'edificio, dovete richiedere un permesso di costruire su Internet o tramite un modulo cartaceo.
Non ci si pensa sempre, ma il fatto di trasformare uffici in abitazioni modifica il calcolo dell'imposta fondiaria per quell'edificio.
Quando un locale professionale viene trasformato in abitazione, non è più soggetto alla contribuzione economica territoriale (CET). Ecco perché è necessario dichiarare questo cambiamento di destinazione d'uso tramite un modulo specifico, il modulo 10517.
Dovete scaricare questo modulo online, stamparlo, compilarlo e fornirlo all'ufficio del catasto competente per il vostro locale, entro 90 giorni dalla realizzazione del cambiamento di destinazione. Potete inviarlo tramite posta raccomandata con ricevuta di ritorno o depositarlo direttamente all'ufficio del catasto.
Trasformare uffici in abitazioni può essere ancora più complicato quando l'edificio è un condominio. Infatti, il regolamento di condominio definisce la destinazione dell'immobile: abitazioni, uffici o negozi.
Se il vostro progetto non rispetta la destinazione dell'immobile, dovete chiedere l'autorizzazione per cambiare l'uso dei locali in assemblea generale.
In questo caso, non è facile ottenere tale autorizzazione perché la decisione deve essere presa all'unanimità di tutti i condomini.
In Francia c'è un vero paradosso tra le difficoltà di trovare alloggio e il numero di uffici vuoti, soprattutto da quando è scoppiata la crisi del Covid e il telelavoro è diventato più diffuso. Si stima che 4,5 milioni di chilometri quadrati di uffici siano inoccupati solo nella regione Île-de-France.
Questo netto contrasto ha probabilmente spinto i deputati ad adottare, in prima lettura il 7 marzo 2024, una proposta di legge che semplifica la trasformazione degli uffici in abitazioni. Questo tipo di operazione, che consiste nel rinnovare il vecchio, è a volte molto redditizio, in particolare quando si trasformano metri quadrati di uffici vuoti in alloggi per studenti o anziani.
Questo testo autorizza i comuni a derogare, caso per caso, al piano locale di urbanistica, il famoso PLU. Ora possono cambiare la destinazione degli uffici in zone che, in principio, non sono destinate all'abitazione.
Gli amministratori locali possono anche applicare la tassa di urbanizzazione a queste operazioni di trasformazione, al fine di finanziare nuovi equipaggiamenti pubblici. Finora, alcune municipalità erano riluttanti ad autorizzare questo tipo di progetti immobiliari, perché un'impresa genera più tasse di un abitante e non volevano rinunciare alle entrate fiscali.
Infine, questo progetto di legge introduce una novità chiamata il permesso di costruire a destinazioni multiple. Questo nuovo tipo di permesso di costruire permette di cambiare l'uso di un edificio senza dover richiedere una nuova autorizzazione urbanistica.