Le società civili di investimento immobiliare sono la soluzione più semplice per investire nell'immobiliare con un modesto contributo e poche restrizioni. Se sei interessato a questo tipo di investimento, ti spieghiamo come scegliere le migliori SCPI.
Il primo criterio da prendere in considerazione per scegliere le migliori SCPI è ovviamente il rendimento. Per guidare la vostra scelta, dovete confrontare il tasso di rendimento chiamato anche tasso di distribuzione sul valore di mercato o TDVM.
Questo tasso, espresso in percentuale, corrisponde al rapporto tra i dividendi (redditi distribuiti per ogni quota in un anno) e il valore di una quota. Il TDVM è quindi un indicatore molto utile per confrontare diverse società civili di investimento immobiliare tra di loro.
Ma non è l'unico criterio che dovete tenere in considerazione. Investire in SCPI essendo un investimento a lungo termine, per una durata raccomandata di almeno 8 anni, dovete anche considerare la stabilità del rendimento.
Come per qualsiasi altro investimento finanziario, la diversificazione è un criterio importante per scegliere le migliori SCPI. Le società civili di investimento immobiliare sono per definizione diverse in quanto investono in diversi beni immobiliari. Ma alcune detengono un patrimonio immobiliare più vario rispetto ad altre.
Acquistando quote, diventi in parte proprietario di beni immobiliari distribuiti in diverse zone geografiche e settori di attività.
Per diluire il rischio, verifica che la società civile di investimento immobiliare non abbia "messi tutti gli uova nello stesso cesto", ma abbia investito:
• in diverse zone geografiche, in Francia e/o all'estero
• in beni immobiliari di diversa natura (uffici, negozi, residenze...)
• con inquilini diversificati, ad esempio società che operano in settori di attività differenti.
In generale, è meglio privilegiare società di grande dimensione con una capitalizzazione di almeno 100 a 300 milioni di euro. La scelta di grandi SCPI consente anche di facilitare e accelerare la rivendita delle quote.
Un'altra strategia di diversificazione per limitare i rischi consiste nell'investire in diverse SCPI posizionate in settori diversi (locali commerciali, case di riposo, sanità ed educazione) e gestite da diverse società.
Il tasso di occupazione del patrimonio immobiliare di una società civile di investimento immobiliare è un dato pubblico, che è bene conoscere per scegliere le migliori SCPI. Questo dato, anche chiamato tasso di occupazione finanziario (TOF), consente di valutare l'attrattività del patrimonio immobiliare e la sua redditività.
In generale, si consiglia di privilegiare le SCPI il cui tasso di occupazione è pari o superiore al 90%. Un tasso compreso tra il 95% e il 100% significa che la quasi totalità del patrimonio è affittata e quindi ottimizzata.
Il TOF non è l'unico parametro espresso in percentuale che devi considerare nella tua scelta. Nel linguaggio delle SCPI, il report a nuovo (RAN) si riferisce alla liquidità detenuta dalla società civile di investimento immobiliare.
Questa liquidità non utilizzata costituisce una garanzia di sicurezza per gli investitori. Infatti, questi soldi permettono di anticipare lavori o la partenza di un inquilino e di garantire una maggiore stabilità nei pagamenti degli affitti.
Il report a nuovo è quindi un criterio di selezione importante per scegliere le migliori SCPI. In generale, più una SCPI è vecchia e più dispone di questo tipo di liquidità. Favorisci le società con un RAN superiore al 5% del dividendo: è una vera garanzia di solidità finanziaria!
Un altro dato da considerare è la provvista per grandi lavori o PGR. Poiché un parco immobiliare richiede importanti lavori di riparazione, rinnovamento o adeguamento normativo nel tempo, il PGR è una riserva di denaro che la società costituisce nel tempo. Permette di far fronte a futuri lavori limitando l'impatto sul rendimento.
In pratica, è preferibile che il PGR sia superiore al 5% del dividendo o addirittura vicino al 15% se la SCPI ha investito in edifici antichi.
Come per altri tipi di investimenti finanziari, è importante considerare le spese legate a questo investimento.
Per scegliere le migliori SCPI, è importante sapere che ci sono due tipi di spese:
• le spese di gestione servono a remunerare l'attività della società di gestione e si situano tra l'8% e il 12%.
• le spese di sottoscrizione, simili alle spese notarili, si situano anche in una fascia tra l'8% e il 12%.
Fai molta attenzione a queste spese perché possono avere un impatto considerevole sulla redditività del tuo investimento. Attenzione, i rendimenti mostrati dalle diverse SCPI sono netti delle spese!
Nota: per ammortizzare queste spese, è consigliabile conservare le proprie quote di società civile di investimento immobiliare per almeno 8 anni.